相続税の金額を可能な限り削減するために、有効である合法的な対策を実施しましょう。相続税の有効な対策は、それぞれの案件ごとにオーダーメイドすることが効果的な結果を生みます。相続税の負担を軽減できれば、それだけ次世代が受け取る純資産を増やすことにつながります。
アパートや賃貸マンション、テナントビル等の毎月一定の賃金収入のある不動産の事です。収益物件を相続する場合は、預貯金などの現金に比べ相続税の評価額の計算方法が異なり、大幅な節税いが可能になるケースがあります。
収益物件と相続の関係をしっかりと理解る事で、相続を目的とした収益物件への投資、購入をするなどで最適な方法で相続が可能となる事をアドバイスいたします。
現金の相続(贈与)であれば、相続税はその現金すべてにかかりますが、不動産の場合はその資産価値に対してのみ相続税が課せられます。この資産価値、不動産の場合はその時点での周辺評価なども含む「時価評価」ではなく、"固定資産税評価額"から算出されますので、一般的にこの「固定資産税評価額」は時価評価よりも下がるケースが多いため、節税対策として有効になります。
さらに、賃貸業などに利用する不動産であれば、50%～80%の評価減を受ける(小規模宅地の特例)ことも可能となり、課税対象額を大幅に減らすこともできるのです。新たに建物を建設する場合には、この建設にかかるコストは贈与部分から差し引くことができるため、さらなる節税効果を期待することができます。
また、敷金は「債務」として取り扱えますので、敷金相当額も現金として同時に贈与することで、負担付贈与とせずに相続することが可能となります。
複数の子どもへ分散贈与することでさらに節税も可能になりますが、アパートなどの収益物件では分散が難しい場合があり、ローンでの購入では借金分を相続税から差し引くことができるメリットがありますが、ローンによる金利が発生し、相続として負債を遺すことになってしまいます。想定通りの入居率があれば問題ありませんが、収益物件での相続にはこのようにメリットもデメリットもあるため、この段階では相続に詳しい弁護士などの専門家にご相談されることを強くお勧めします。
1.相続税の評価額（簡易計算）
2.綿密な地域性と立地マーケティングが成功のカギ
資産相続は生前贈与により上手に節税が可能ですが、すでにある土地にアパートやマンションなどの収益物件を新たに建てる、もしくはすでにある物件を購入しておくという手法が効果的です。
すでにある物件であれば、それまでの入居率や付近の相場などから相続後の家賃収入などもある程度シミュレーションが可能ですが、新たに土地を購入して集合住宅を建てる場合は、付近の同様の物件の空き室率がどの程度か、沿線住民人口の増減など、相続後の利用価値について詳しく調査しておく必要があります。
子供らに家賃収入を得てもらおうと、収益物件相続を実際に行ったオーナーさんがいらっしゃいましたが、思ったほど入居率が上がらず、想定していた家賃収入を得られなかったケースもありました。これはもちろん世の中の景気や土地の人気などにも左右される部分がありますが、やはり相続を行う際に、収益物件が妥当か否かについて詳しく専門家と検討を重ね、状況が読めない場合にはとりあえず時間貸し駐車場にしておくという手段も考えておくべきだったケースだといえます。
他には、10世帯ほどの小規模マンションを希望されていた方に、周囲の環境や動向から、テナントビルでの商業施設をご提案したところ、競合が周辺になかったこともあり、大変な賑わいとなり生前贈与として成功されたケースもあります。このあたりはやはりその土地に強く、多くの経験と実績があったからこそのご提案が功を奏したという自負があります。
3.何を建てるかの見極めは、必ず専門家と相談を
立地条件その他を勘案し、その土地を最も活用できる形での建物を新たに建てるのか、中古物件を購入するのか、大手ハウスメーカーの提案する建売物件を買うのかなど、実際にどうしたらよいのか、具体的な方法には非常に迷われるのではないかと思います。ハウスメーカーの場合は、やはりどうしても自社のコンテンツを売りたがる傾向があり、それがお客様の最適解であればよいのですが、私たちのようなハウスメーカーさんから受注して施工するような設計事務所が直接ご相談に乗ることができれば、「これを売りたい」ということよりも先に、お客様の立場でご提案が可能となります。世況やその土地の今後の見込み、周辺の状況から、場合によっては「売ってしまったほうがいい」とご提案することもあれば、駐車場にすることをお勧めすることもできます。収益物件は確かに相続の際に大きな節税にはなりますが、相続されたお子様方にとって不利益な結果となってしまっては何のための相続かわからなくなってしまいます。
実際に多くの物件を相続資産として設計し建築してきた私たちだからこそ、元オーナー様の想いがどれだけ実現されているかもこの目で見てきていますので、セールストークに乗せられて不本意な結果となってしまっているケースも残念ながら少なくありません。逆に、相続によって土地が有効活用され、さらに次世代へより発展させた形で引き継ぐことができるようなご提案をさせていただいている事例も数多くございます。
永続的なお付き合いの中で、10年後20年後、そして次の世代へ確実に受け継がれる不動産を実現させていくことも私たちの使命であり、そのためにも今の段階からお気軽にご相談いただければ嬉しいですね。
